חוזה שכירות מומלץ ע"י עיריית ת"א: סעיף ביטוח ללא כיסוי

עריית ת"א מפרסמת באתר האינטרנט שלה נוסח לדוגמא של חוזה לשכירות דירה. מדובר על יזמה ברוכה שנועדה לחסוך לשוכרים ולמשכירים של דירות מגורים בעיר את העלות הכרוכה בעריכת חוזה שכירות שהוא בסך הכל חוזה סטנדרטי ובאותה הזדמנות גם לחסוך את הזמן שהיה מושקע בפניה למשרד עורך דין. תושבי תל אביב, מוזמנים לבוא אל המוכן ולהעתיק מאתר העירייה את הנוסח המוצע של חוזה השכירות הסטנדרטי שמוצע על ידי העירייה.

חוזה השכירות באתר העירייה, כולל סעיף קצרצר שעוסק בעניין ביטוח דירה (שלוש שורות ושתי מילים). הסעיף מחייב את המשכיר בביטוח המבנה תוך וויתור על זכות התחלוף לטובת השוכר ומאפשר לשוכר שיקול דעת לגבי עריכת ביטוח לתכולה וביטוח אחריות חוקית כלפי צד שלישי.

לכאורה נראה, כי סעיף הביטוח בהסכם, הוא קצר, חד וחלק וממלא את ייעודו והוא למנוע מחלוקת בין הצדדים במועד ההתקשרות בביטוח וחשוב יותר, בעת הצורך במימוש הביטוח, לקבוע מנגנון שימנע האשמות הדדיות ביו הצדדים (העשויות להביא לפגוע בקשר העסקי ואף להביא לסיומו) לגבי אחריות לשיפוי בגין נזק מבוטח והוא נועד להסדיר את היחסים שבין הצדדים לחוזה בשלושה מצבים:

א. התקשרות בהסכם ביטוח – הסעיף אמור לקבוע את היקף הביטוח, תנאיו, מי מהצדדים אחראי לעריכת הביטוח, קיום תנאיו ותשלום סכומי הפרמיה וההשתתפות העצמית.

ב. ביטול הביטוח או צמצומו על ידי אחד הצדדים – הסעיף אמור לחייב את הצד שיוזם את הביטול או הצמצום וכן את מבטחו להודיע על כך לצד השני על מנת שזה יוכל להיערך לעריכת ביטוח חלופי מצדו או לביטול ההסכם, ככל שסעיף הביטוח הוגדר כסעיף יסודי בהסכם.

ג. מימוש הביטוח – במקרה של תביעת ביטוח הסעיף אמור לקבוע מי מהצדדים יקבל את תגמולי הביטוח ובאילו מקרים, להסדיר את נושא התחלוף (השיבוב) כך שחברת הביטוח לא תוכל לתבוע את הנזק ששילמה לאחד הצדדים מהצד השני, ככל שתראה בו אחראי להתרחשות הנזק, לקבוע אם מדובר בביטוח ראשוני, כך שהמבטחים מנועים מלשתף את מבטחי הצד השני בתביעה, ככל שנערך על ידו ביטוח מקביל (התנאה על מנגנון ההשתתפות – ביטוח כפל בחוזי ביטוח) ולקבוע מי מהצדדים אחראי לקיומם של תנאי הביטוח (בחלק מהחוזים נקבע, כי הפרה של תנאי הביטוח ע"י צד אחד לא תפגע בזכויותיו של הצד השני), תשלום סכום ההשתתפות העצמית ופטור מאחריות לטובת הצד השני במקרה שבו אחד הצדדים מחליט שלא לעשות להגיש תביעה לפי פוליסת הביטוח.

נוסח סעיף 11 בהסכם השכירות המוצע ע"י עיריית תל אביב מתייחס לנושא הביטוח, וככל הנראה, גובש ע"י גורם שאינו מכיר מקרוב את תנאי המינימום לביטוח דירות בישראל, הוראות החוק ואפשרויות הביטוח השונות לביטוח דירות שקיימות בשוק הביטוח המקומי.

"בעל הדירה יערוך, יקיים ויישא בעלויות של פוליסת ביטוח לדירה אשר תכלול כיסוי למבנה הבניין וכל מערכותיו וזאת למשך כל תקופת השכירות. פוליסת הביטוח תכלול סעיף ויתור על תחלוף (שיבוב) כלפי השוכר וכל הבא מטעמו. האחריות לעריכת ביטוח תכולה וצד ג' תחול על השוכר בלבד ולשיקול דעתו"

א. "בעל הדירה יערוך, יקיים ויישא בעלויות של פוליסת ביטוח לדירה" אין התייחסות לאפשרויות הביטוח הקיימות - בשוק הביטוח המקומי ניתן לערוך ביטוח דירה שיכלול או לא יכלול את הכיסויים הבאים:

ב. השוכר לא נקבע כמוטב לקבלת השיפוי בגין הכיסוי המובנה בפוליסת הדירה לאובדן דמי השכירות - וזאת בניגוד לנהוג ולמקובל בסעיפי ביטוח.
נוצר מצב שמקפח את השוכר לטובתה של חברת הביטוח שמחויב מצד אחד לשלם דמי שכירות (הכוללים מן הסתם את עלות הביטוח של המשכיר) אף אם אינו עושה שימוש בדירה (סעיף 5.3. בהסכם).

חברת הביטוח של המשכיר תרוויח מההסכם:
המשכיר לא יפסיד את דמי השכירות שהשוכר ימשיך לשלם והיא תהיה פטורה מתשלום בגין אובדן שכר דירה שמגיע למבוטח (המשכיר) לפי הפוליסה בשיעור של 15% מסכום ביטוח המבנה למשך תקופה של שנה...

ג. "אשר תכלול כיסוי למבנה הבניין וכל מערכותיו" – כאן מדובר על משפט מיותר, הואיל ולפי הגדרת הדירה בתנאי המינימום, מבנה הדירה לצורך הביטוח, כולל את כל מה שמחובר למבנה הדירה בחיבור של קבע וכן את חלקו של המבוטח במבנה הבית המשותף.

ד. "פוליסת הביטוח תכלול סעיף ויתור על תחלוף (שיבוב) כלפי השוכר וכל הבא מטעמו" – מדובר על משפט שהוא כמעט ריק מתוכן בשל ניסוחו.

וויתור על זכות התחלוף (ונעזוב לרגע את העובדה שהמילים תחלוף ושיבוב אינן מילים נרדפות) נועד למנוע חזרה של חברת הביטוח בתביעת שיבוב כלפי השוכר לאחר פיצוי המשכיר בשל נזק לגביו אחראי השוכר כלפי המשכיר לפי החוזה או לפי דיני הנזיקין.

הסעיף לפי החוזה הוא חסר משמעות לאור הוראות התקנות שמחייבות את חברת הביטוח בוויתור על תחלוף בחוזי שכירות רק כאשר מדובר על ויתור הדדי של השוכר והמשכיר אחד כלפי השני[1] . בחוזה הנדון לא נקבע חיוב השוכר בביטוח התכולה וככל שביטוח התכולה יתקיים לא נקבע חיוב לוויתור על זכות התחלוף לטובת המשכיר.

כלומר, אם לפי הביטוח שנערך על ידי השוכר, ככל שנערך, (סעיף הביטוח בחוזה כאמור, אינו מחייב את השוכר בעריכת ביטוח) לא נכלל סעיף ויתור על תחלוף לטובת המשכיר (ויתור שכאמור אינו מחויב עפ"י החוזה), הרי שהוויתור על זכות התחלוף לטובת השוכר בפוליסת המשכיר אינו תקף!

ועוד בעניין ויתור על זכות התחלוף של המבטח, התקנות בדומה לסעיף 62 (ד) לחוק חוזה הביטוח, מאפשרות ויתור על זכות התחלוף רק כאשר מקרה הביטוח נגרם שלא במתכוון, דבר שאינו מופיע בהתחייבות המשכיר...

ה. סעיף אחר בחוזה (9.4) מחייב את השוכר לשאת בהוצאות תיקון של תקלה או פגם בדירה שנגרמו משימוש לא סביר או רשלני.

כלומר, בהיעדר פטור מאחריות לטובת השוכר במקרה של אירוע מבוטחת בפוליסת המשכיר, המשכיר עשוי שלא להפעיל את הביטוח ולחייב את השוכר לשאת בהוצאות התיקון אשר עשוי להיות מבוטח לפי פוליסת הדירה.

יוצא שכל עניין החיוב של השוכר בביטוח המבנה הוא ריק מתוכן כאשר בידי המשכיר נשארת הברירה אם לתבוע את תיקון הנזק מחברת הביטוח או מהשוכר.

ו. "האחריות לעריכת ביטוח תכולה וצד ג' תחול על השוכר בלבד ולשיקול דעתו" – לא נעשתה אבחנה בין ביטוח תכולה השייכת למשכיר (כאשר מדובר על השכרה של דירה מרוהטת לבין מצב של השכרת דירה שאינה מרוהטת).

כלומר בכל מקרה שיקול הדעת לגבי ביטוח התכולה הוא בידי השוכר. סעיף זה אף עשוי ליצור מצב של ביטוח מיותר בעבור התכולה השייכת למשכיר כאשר המשכיר יבטח את התכולה שהיא רכושו למרות שאינו מחויב לכך לפי החוזה (בשים לב שלפי הוראות סעיף 9.5. לאותו חוזה, תיקון התכולה הוא באחריות המשכיר).

במקרה הנדון אין הוראה לויתור על תחלוף לטובת המשכיר, כך שהמשכיר יהיה חשוף לתביעת תחלוף של מבטחי השוכר.

גם כאן כמו בביטוח מבנה אין התייחסות לאפשרויות הביטוח השונות הקיימות לגבי ביטוח תכולה:

בניגוד לנהוג ולמקובל בסעיפי ביטוח לא רק שהיקף הביטוח לא נקבע בחוזה אלא גם החוזה עצמו אינו מחייב, כאמור, לערוך ביטוח לתכולה ולצד ג'.

ככל שהשוכר מחליט לערוך את הביטוח הוא אינו מחויב על פי החוזה לכלול בביטוח התכולה וביטוח אחריות חוקית כלפי צד שלישי סעיף ויתור על תחלוף לטובת המשכיר (עניין שכאמור, עשוי לאיין את התחייבות המשכיר לוויתור על תחלוף לטובת השוכר שהוא סעיף הדדי).

ביטוח צד ג' של השוכר אינו כולל את אחריותו של המשכיר, כך שהמשכיר נותר חשוף מבחינה הכיסוי הביטוחי לאחריותו כלפי צד שלישי בגין הנכס המושכר (אחריות בגין נזקים שמקורם במבנה), וגם בשל אחריותו להתנהלות השוכר ככל שהשוכר יחזיק בדירתו כלי נשק או גם בעלי חיים שאינם חיות מחמד ביתיות או כלב מסוכן או מגזע מסוכן אשר האחריות בגינם אינה מכוסה לפי ביטוח צד ג' לפי התקנות לביטוח דירה.

לסיכום, בחוזה השכירות המומלץ ע"י עיריית ת"א, נכלל סעיף ביטוח בניסוח שלא נעשה באופן מקצועי ועל כן אינו מבטיח את הכיסוי הרצוי והראוי לשני הצדדים לחוזה.

ניסוחם של סעיפי ביטוח נעשה בדרך כלל בהתייעצות של עורכי הדין עם יועץ לביטוח כללי שמכיר את הוראות הדין ואפשרויות הכיסוי הקיימות לביטוח דירה בישראל.

סעיף הביטוח בנושא השכירות מגדיל, גם את אחריותה הנזיקית של עיריית תל אביב כלפי כל מי שיסתמך על המלצתה ויפגע בנושא מימוש הביטוח.

[1] נוסח סעיף 26 (ד) לתקנות: "הוראות סעיף זה לא יחולו אם מקרה הביטוח נגרם שלא בכוונה בידי אדם שמבוטח סביר לא היה תובע ממנו פיצוי או שיפוי, מחמת קרבת משפחה או יחסי עבודה או בשל יחסי שוכר ומשכיר שביניהם ובתנאי שהשוכר והמשכיר ויתרו על זכות התחלוף האחד כלפי השני."

היועצת קטיה שורצמן

טיפים | ניהול סיכונים לעסק | ביטוח עסק רכוש | ביטוח אחריות של עסק | ביטוח אינטרנט ומחשבים

חוזה שכירות מומלץ ע"י עיריית ת"א: סע' ביטוח ללא כיסוי ראוי