היום :

 

ביטוח - דף הבית I

 

טיפ השבוע I

הוסיפו למועדפים I

צרו קשר I

ביטוח דירה שכורה ומושכרת

היועצת קטיה שורצמן

יועצת הביטוח קטיה שורצמן

 

פתרונות ניהול סיכונים לחברות, יזמים, קבלנים, יועצים  וסוכנים.


הרשמה לטיפים מהאתר

הרשמה לטיפים מאתר הביטוח

 

שם

דואר אלקטרוני

 

 

 

 

 

 

 

 

אין להעתיק את הכתבה, לפרסמה או לעשות בה כל שימוש אחר

 

 

 

 

 

על ביטוח | ספרות ולימוד | ביטוח עסקים | ביטוחי פרט | סיכונים | סוכנים ומבטחים

 

 כיצד לקבוע סכומי ביטוח

 ביטוח דירה - ראשי | ביטוח דירה בnet | מדריכים וטיפים נוספים

 

 

ביטוח דירה שכורה ומושכרת - המדריך המקיף

   מאת: קטיה שורצמן יועצת לניהול סיכונים

 

 

 

סעיפי אחריות וביטוח בחוזי שכירות וביטוח דירה - בדקו היטב לפני החתימה!

 

הצורך בביטוח מבנה דירה המוחזק בשכירות  קיים גם ללא הוראה מפורשת בהסכם השכירות  המחייבת ביטוח מבנה הדירה.  הצורך בביטוח מבנה הדירה נובע מאחריותו 

של השוכר על פי חוק וגם על פי הסכם השכירות, אם אכן נקבעו בהסכם השכירות הוראות  או תנאים מיוחדים לאחריותו של השוכר וחיובו בביטוח המושכר. פעמים רבות כולל הסכם השכירות הוראה המחייבת את השוכר באופן מפורש לערוך ביטוח לנכס השכור ולפעמים אף לכלול בביטוח אחריות חוקית כלפי צד שלישי וכן פטור מתחלוף לטובת בעל הנכס. בכל מקרה כזה, יש לקחת בחשבון את עלות הביטוח המבוקשת ולצרף אותה לחישוב עלות שכר הדירה. אם החיוב כולל סיכוני רעידת אדמה ופיצוץ צנרת (סיכונים שאינם בדרך כלל באחריותו של הדייר) יש לקחת בחשבון, כי ביטוח סיכונים אלו עולה בתשלום נוסף ובהחלט ניתן להתמקח על העלות עם המשכיר (לפני החתימה על הסכם השכירות) בדרך של הורדת הפרמיה הנוספת מדמי השכירות.

 

ביטוח אחריות כבעל מבנה שהאחריות בגינו אינה מבוטחת בפוליסת דירה

 

תנאי המינימום לביטוח דירה המחייבים עפ"י חוק (הפוליסה התקנית) חלים, כידוע על ביטוח המבנה והתכולה בלבד. ביטוח אחריות חוקית כלפי צד שלישי כמוהו כביטוח חבות המעבידים מוסף לפוליסה כהרחבה על ידי המבטחים אולם אין לגביו תנאי מינימום מחייבים וניתן למצוא הבדלים ניכרים בין תוכניות הביטוח השונות אפילו בין אלו הנהוגות אצל אותו המבטח.

 

אחד החריגים שניתן למצוא בחלק מהכיסויים מתייחס להיעדר כיסוי בשל אחריות הנובעת מדירה שאינה מבוטחת לפי הפוליסה. מטרת החריג להוציא מכלל כיסוי אחריות בשל נכסים העשויים להיות מבוטחים באמצעות מבטחים אחרים או לא להיות מבוטחים כלל וזאת כאשר המבוטח מחזיק ביותר מדירה אחת.

ההיגיון הבריא אומר שביטוח צד ג' בדירה אמור להתייחס אך ורק לדירה המבוטחת לפי הפוליסה ולא לכל הדירות בבעלות המבוטח.

 

אולם כיסוי צד ג' ניתן כהרחבה לביטוח תכולת הדירה ולא לביטוח המבנה (למעט ביטוחי מבנה במסגרת המשכנתא שחלקם כולל הרחבה לצד ג') וכך עשוי להיווצר מצב שבו המבוטח ביטוח את התכולה בלבד ומוגשת כנגדו תביעה בשל נזק שמקורו במבנה אותה דירה שתכולתה מבוטח אולם המבנה אינו מבוטח.

כאמור לעיל, החריג אינו מופיע בכל הפוליסות. ובאותן הפוליסות הכוללות את החריג הנוסח אינן זהה. ניתן למצוא הבדל בין הכיסויים הנובע מהשוני בחריג.

דוגמא א' – אין כיסוי לכל נזק שמקורו בנכס שאינו מבוטח בפרקי הרכוש.

דוגמא ב' – אין כיסוי לכל נזק שמקורו בנכס שאינו נזכר במפרט הפוליסה.

 

כלומר, לפי דוגמא ב' יש כיסוי לאחריות בשל נזק שמקורו במבנה הדירה שתכולתה מבוטחת אף עם המבנה עצמו אינו מבוטח לעומת דוגמא א' לפיה אין כיסוי  לנזק מסוג זה כלל וכלל.

הסיבות להיעדר ביטוח למבנה יכולות להיות ביטוח במסגרת המשכנתא או באמצעות ועד הבית או חברת הניהול של המבנה. אפשר, כי לפי אותם הביטוחים ייכלל ביטוח צד ג' בגין המבנה ואפשר, כי המבוטח יישאר ללא כיסוי צד ג' למרות שביטח את התכולה ושילם את מלוא הפרמיה האמורה לכסות את אחריותו החוקית כלפי צד שלישי.

 

אציין, כי מרבית המבוטחים ואפילו סוכני הביטוח אינם ערים לקיומו של החריג בחלק מהפוליסות ובוודאי שאינם מודעים לדקויות בהבדלי הנוסח השונים, כך שהמבוטחים אינם זוכים בדרך כלל לקבל את ההסבר הראוי במועד רכישת הביטוח, הסבר העשוי לאפשר להם לבחור בתוכנית ביטוח שאינה כוללת את החריג או בתוכנית ביטוח הכוללת את החריג לגבי מבנים אחרים (דוגמא ב').

 

 את תנאי הפוליסות הסטנדרטיות על ידי הרחבות שונות המופיעות ברשימת הפוליסה הואיל וניתן לשנות בהסכמה. לכן מומלץ לסוכנים לפקוח עיניים בכל מקרה של עריכת ביטוח חדש או חידוש פוליסה לביטוח תכולה בלבד ובכל מקרה בו מופיע החריג לפי דוגמא א' לבקש להחליפו בחריג מסוג ב' או לבטלו ובכך לחסוך לעצמם עגמת נפש והתדיינות ארוכה במקרה של חו"ח תביעת צד ג' כלפי המבוטח.

 

 

מתי יש לבטח מבנה של דירה שכורה (וכל מבנה אחר המוחזק בשכירות)?

  • אם התחייבתם לבטח את המבנה לפי חוזה השכירות.
     

  • אם נקבע בחוזה השכירות שאתם אחראים לנזקים והמשכיר לא כלל אתכם בביטוח.
     

  • אם  בעל הבית מתחייב לתקן את נזקי הצנרת אתם יכולים לחסוך את עלות הביטוח נזקי הצנרת למבנה.
     

  • אם המשכיר ביטח את הנכס ולא כלל את שימכם (זיקתכם) בביטוח, רשאית חברת הביטוח שביטחה אותו לתבוע מכם את הנזק ששילמה לו לפי הפוליסה לפי עקרון התחלוף המאפשר לה לחזור בתביעת שיבוב כלפי גורם הנזק.
     

  • כאשר הוספתם שיפורים למבנה הדירה יש לבטחם גם אם בעל המבנה ביטוח את הדירה וכלל את זיקתכם בביטוח.

 

 

 

ביטוח אובדן שכר דירה

אובדן שכר דירה יכול לקרות בשלושה מצבים שונים:

o   המבוטח הוא הבעלים של הדירה המתגורר בה ובתקופת שיקום הנזק עליו להוציא הוצאות שכר דירה לדיור חליפי.

o   המבוטח הוא שוכר הדירה ובמקרה של נזק אינו יכול לקבל חזרה מבעל הדירה את שכר הדירה אשר שולם מראש.

o   המבוטח הוא בעלים של הדירה אשר מושכרת על ידו לדיירי משנה. בעקבות הנזק לדירה מאבד המבוטח את הכנסתו מדמי שכירות המשולמים לו על-ידי הדיירים.

ביטוח מבנה הדירה כולל ללא תוספת תשלום אובדן שכר דירה במסגרת ביטוח המבנה עד 15% מסכום הביטוח למבנה למשך תקופה שלא תעלה על 12 חודשים. הכיסוי הוא למשך התקופה בה נעשה השיפוץ של הדירה. הביטוח לפי סעיף זה אינו תקף אם לא משפצים את הדירה. הכיסוי הוא אף מעבר לסכום הביטוח של המבנה.

 

 

 

ביטוח לאחר מעבר לדירה חדשה

אם אתם עוברים לדירה חדשה, יש להודיע לחברת הביטוח בהקדם כדי להעביר את הביטוח לדירה החדשה. לפי תנאי המינימום אינכם חייבים לקבל הסכמה של חברת הביטוח אולם החברה רשאית לבטל את הביטוח במתן הודעה מראש (אם תנאי המיגון או הסביבה החדשה אינם נראים לה). חשוב לעדכן את סכומי הביטוח לפי ערכי המבנה של הדירה החדשה ולהוסיף לביטוח התכולה את הפריטים שרכשתם. ההעברה עצמה אינה מבוטחת. אם אתם מבצעים את ההעברה שלא באמצעות מוביל המתחייב לביטוח יש לדאוג לביטוח העברה מיוחד.

 

 

 

לשכור ולא לשכוח לבטח

שוכר הדירה, מטבע הדברים רואה את הביטוח מזווית אחרת מזו של המשכיר. עלות הביטוח מבחינתו היא עלות נלווית לדמי השכירות ועל מנת לחסוך בהוצאות, סביר להניח שיהיה מעוניין לצמצם את עלות הביטוח או אם הדבר ניתן, לא לערוך ביטוח בכלל.

במאמר הקודם המתייחס לביטוחי המשכיר, הזכרתי, כי חוזה השכירות הסטנדרטי המשווק בחנויות ספרים משית חובת ביטוח על השוכר. פגשתי לא מעט שוכרים שאינם  מקיימים את ההתחייבות שחתמו עליה אם במודע (כדי לחסוך) או מתוך שכחה.

 

א. להבטיח קיום הביטוח - הצורך בביטוח המושכר קיים גם אם חוזה השכירות אינו כולל סעיף המחייב את השוכר בביטוח, אלא אם כן, התחייב המשכיר לבטח את הנכס ולכלול את השוכר בביטוח (האופציה המומלצת על ידי).

כלומר, שוכר שאינו מבוטח עשוי למצוא את עצמו משלם מכיסוי נזקים שונים כמו עלות שיקום נזקי שריפה שמקורה במכשירים שהפעיל בדירה כמו תנורי חימום או בישול וכד'. אם האש עברה לשכנים, הוא עשוי למצוא את עצמו חייב לפצותם בשל הנזק שנגרם להם וכמובן, לשאת בהוצאות כיבוי האש, השמאים ועוד.

יש לדאוג לקיום הביטוח מרגע קבלת החזקה בדירה, כולל בעת ביצוע עבודות התאמה ושיפוץ.

הסיבות לחיוב הן היא אחריותו של השוכר על פי דין לנזקים שיגרמו על ידו וכן התחייבות לשאת באחריות מוגברת לנזקים הכלולה בחלק מחוזי השכירות שאינם אחידים.

 

ב. לא להתחייב באחריות מוגברת לנזקים מעבר לאחריות על פי דין - מניסיוני ראיתי סעיפי אחריות מוגברת המטילים על השוכר דירה אחריות לנזקים שאינו אמור להיות אחראי לגביהם על פי דין ועצתי לשוכרים ליתר תשומת לב לנושא ולא להתנדב לקחת על עצמם אחריות לנזקים שאינם אמורים להיות בתחום אחריותם. הכוונה היא לכל אותם הנזקים שאינם נובעים באופן בלעדי משימוש רשלני או גם שימוש שלא כדין במושכר על ידי המשכיר. לדוגמא: נזקי בלאי  למבנה ובכללם נזקי צנרת, נפילת חלקים מהמבנה, החל מאריחי ציפוי חיצוני וכלה במרפסות, נזקי גוף שהאחריות לגביהם קבועה בחוק האחריות למוצרים פגומים, התש"ם (החל אף לגבי מקרקעין ומבנים).

גם אם וכאשר עורכים ביטוח, יש להיזהר בנטילת אחריות מוגברת. הסיבה לכך היא, שכמעט כל הפוליסות לביטוח אחריות חוקית כלפי צד שלישי קובעות במפורש, כי המבטח לא יהיה אחראי  לתשלום תביעות בשל אחריות מורחבת שהמבוטח לקח על עצמו לפי הסכם או חוזה.

בנוסף לכך יש לקחת בחשבון את מגבלות הביטוח. מרבית הפוליסות המקובלות לביטוח אחריות חוקית כלפי צד ג' בדירה מוגבלות בגבול אחריות של מאות אלפי שקלים ומוגבלות לכיסוי אחריות על-פי פקודת הנזיקין בלבד.

 

ג. לוודא סעיפי פטור הדדי משיבוב (תחלוף) בביטוח - להשתדל, כי ביטוחי המשכיר וביטוחי ועד הבית (או חברת הניהול) והשכנים יכללו סעיפי פטור משיבוב לטובת השוכר במקרה של נזק. השוכר יתבקש, קרוב לוודאי לכלול סעיפי פטור בביטוחיו. כלילת ביטוחי הפטור מתחלוף אינה כרוכה בתוספת עלות לביטוח והיא משחררת את מקבלי הפטור מחובת החזר הכספים ששולמו על ידי המבטח של הניזוק. כלומר, אם השוכר גרם (שלא במתכוון) לנזקי שריפה לשכן בהיקף של שלוש מאות אלף שקלים, סעיף הפטור מונע מחברת הביטוח לחזור אליו בתביעת שיבוב להשבת הסכום אותו שילמה לשכן. בביטוח צד ג' של בתים משותפים רצוי לכלול סעיף מיוחד שנקרא "אחריות צולבת" המכסה אחריות של שכן אחד כלפי השני לפי הפוליסה המבטחת את האחריות בגין הבית המשותף.

 

ד. להתאים את הביטוח להתחייבויות על פי החוזה או לשנות את החוזה לפי הקף הביטוח – בביטוח דירה שכורה מומלץ להציג לסוכן הביטוח את הסכם השכירות ולקבל את אישור בכתב, מחברת הביטוח, כי הביטוחים עונים להתחייבות השוכר.

 

ה. יש לקבוע בהסכם מי ישא בסכומי ההשתתפות העצמית – חוזי שכירות רבים כוללים סעיף המחייב את השוכר בביטוח הכולל סיכונים שאינו יכול להיות אחראי לגביהם כמו סיכוני טבע, רעידת אדמה, ועוד. ההשתתפות העצמית בביטוח נזקי רעידת אדמה עשויה להגיע לכדי 15% מסכום ביטוח המבנה. ההשתתפות העצמית בנזקים אחרים בביטוח דירה מסתכמת במאות שקלים. אם הדירה מבוטחת לפי פוליסה עסקית ולא פוליסת דירה, יכלול הביטוח השתתפות עצמית גם לנזקי טבע (סערה, סופה ושיטפון) העשויה להגיע לכדי 50,000$.

על מנת למנוע אי הבנות, רצוי לקבוע, כי בכל מקרה המשכיר נושא בסכום ההשתתפות העצמית לנזקי רעידת אדמה (ונזקי טבע בפוליסה עסקית) תשולם על ידי המשכיר וכך גם לגבי כל נזק אחר אשר השוכר אינו אחראי בגינו.

 

 

להשכיר דירה בלי להפקיר  

 

דירות רבות בישראל משמשות למטרות השכרה. חוזה השכירות הסטנדרטי אותו ניתן לרכוש תמורת שקלים בודדים בחנויות ספרים קובע סעיפי אחריות וביטוח המושתים על שוכר הדירה. מניסיוני כיועצת ביטוח, ראיתי לא מעט חוזים סטנדרטיים וחוזים שאינם כאלה שכללו התחייבות לביטוח הנכס על ידי השוכר אך השוכר לא עמד בהתחייבות וחסך מעצמו את ההוצאה הנוספת בעבור הביטוח והמשכיר לא טרח לבדוק ולוודא את נושא קיום  הביטוח עד שקרה הנזק ואז כבר היה מאוחר מדי לעשות ביטוח.

בשיקולי עריכת ביטוח לנכס מושכר יש לקחת בחשבון את העובדה ששוכר הדירה אינו בעל יכולת לרכוש דירה (למעט מקרים בודדים בהם השוכר משכיר את דירתו ושוכר דירה המתאימה לו יותר או שהוא בעל נכסים ואינו מעוניין לרכוש דירה משיקולים שונים). מי שאין בידו האמצעים הכלכליים הדרושים לרכוש דירה לעצמו, סביר להניח שלא יוכל לרכוש דירה בעבור המשכיר במקרה של הרס הדירה בשל מקרה העשוי להיות מבוטח לפי פוליסת ביטוח סטנדרטית. מסיבה זו אני ממליצה לבעלי דירות להשכרה, לבטח את מבנה הדירה בביטוח הכולל את הסיכונים והכיסויים הבאים:

 

א.  כיסוי לנזקי רעידת אדמה רצוי בשיעור השתתפות עצמית נמוך ככל האפשר.

 

ב.  כיסוי נזקי טבע ומהומות ופרעות - אם מדובר בפוליסה עסקית לבניין דירות. בפוליסה לביטוח דירה אין צורך להוסיף כיסוי לנזקי טבע  ומהומות ופרעות הכלולים בביטוח  ללא הרחבה מיוחדת או תוספת מחיר.

 

ג.  שיעבוד לטובת הבנק, אם יש משכנתא לדירה.

 

ד.  כיסוי לערך הקרקע – אם הדירה נמצאת בבית משותף וקיים סיכון, כי במקרה של הרס הבניין לא ניתן יהיה להקים את הדירה מחדש באותו מקום מפאת חוסר מימון הנובע מכך שלא  הדירות בבניין מבוטחות. הכיסוי אפשרי כיום אצל חלק מהמבטחים ובדרך כלל, הוא מוגבל לפוליסות הדירה הואיל ולפי הפוליסות העסקיות המבטחים אינם מוכנים עדיין לבטח את ערך הקרקע.

 

ה.  לכלול ביטוח צד ג' בגבולות אחריות ראויים בשל נזק העלול להיגרם לצד שלישי בשל מעשה או מחדל של המשכיר וגם או של השוכר. ולכלול בפוליסה סעיף "אחריות צולבת" שיכלול כיסוי אחריות לנזק שאחד מהם עשוי לגרום לשני.

 

ו.   לכלול בביטוח סעיף האוסר על חברת הביטוח לחזור בתביעת שיבוב (תחלוף) כלפי השוכר במקרה של נזק.

 

ז.  כיסוי ביטוחי מלא גם בעת ביצוע עבודות שיפוצים והתאמה, הן בביטוח הרכוש והן בביטוח צד ג'.

 

 

המשך ההמלצה הוא:

א.   לגבות מהשוכר את חלקו בעלות הביטוח. כך יכול המשכיר להבטיח לעצמו שליטה בקיום הביטוח ובתנאיו ולהימנע ממצב שבו השוכר התחייב לערוך ביטוח אך לא עמד בהתחייבותו או ערך ביטוח בסכומים נמוכים מדי או בכיסוי פחות (למשל ללא כיסוי נזקי רעידת אדמה, אשר השוכר אינו אחראי בגינם אולם הביטוח חשוב למשכיר הואיל והממשלה אינה מחויבת בשיפוי נזקי רעידת אדמה, להבדיל מנזקי המלחמה וטרור).

 

ב.  לחייב את המשכיר לחתום על התחייבות לביטוח תכולת הדירה בערכה המלא הכולל פטור משיבוב (תחלוף) לטובת המשכיר ולקבוע בהמשך, כי במקרה של היעדר ביטוח, פוטר השוכר את המשכיר מאחריותו לכל נזק אשר עשוי היה להיות מבוטח בביטוח שהתחייב בו השוכר.

 

אופציה נוספת היא לחייב את השוכר להציג למשכיר מדי שנה אישור עריכת ביטוח שיכלול את האמור לעיל ויקבע, כי תגמולי הביטוח בשל נזק למבנה ישולמו למשכיר (ושיפורי המבנה של השוכר לשוכר) וכי הביטוח לא יבוטל ולא יצומצם ללא הודעה של לפחות 30 יום מראש למשכיר.

 

כל זכויות התוכן שמורות לקטיה שורצמן ולהוצאת "הסעיפים הגדולים" © Copyright