היום :

 

ביטוח - דף הבית I

 

טיפ השבוע I

הוסיפו למועדפים I

צרו קשר I

ביטוח ערך קרקע

היועצת קטיה שורצמן

יועצת הביטוח קטיה שורצמן

 

פתרונות ניהול סיכונים לחברות, יזמים, קבלנים, יועצים  וסוכנים.


הרשמה לטיפים מהאתר

הרשמה לטיפים מאתר הביטוח

 

שם

דואר אלקטרוני

 

 

 

 

 

אין להעתיק את הכתבה, לפרסמה או לעשות בה כל שימוש אחר

 

 

 

 

 

 


על ביטוח  | ספרות ולימוד | ביטוח עסקים | ביטוחי פרט | סיכונים | סוכנים ומבטחים


ערך חילוף וקוץ בו 

 ביטוח דירה - ראשי | ביטוח דירה בnet | מדריכים וטיפים נוספים

המדריך לביטוח ערך חילוף (ערך קרקע) בבתים משותפים

   מאת: קטיה שורצמן יועצת לניהול סיכונים

 

ביטוח ערך קרקע      |  החמצות בביטוח ערך קרקע     |     הבעייתיות שבביטוח ערך קרקע


שימו לב להבדלים בביטוח "ערך שוק" למבנה

קביעת סכומי ביטוח למבנה לפי "ערך שוק"

שימו לב להבדלים בביטוח "ערך שוק" למבנה

 

 

 

המדריך לביטוח ערך קרקעביטוח ערך הקרקע בדירה

 

הצורך בכיסוי זה קיים כאשר המבוטח מתגורר בבית משותף ולא כל הדירות הנמצאות בבנין מבוטחות.

 

כך אפשר ובמקרה של הרס כל הבניין (כתוצאה משריפה גדולה, פיצוץ או רעידת אדמה) לא יתאפשר לדיירים להקים את המבנה מחדש והתשלום אותו תקבלו המבוטח מחברת הביטוח לא יכלול את ערך הקרקע, כך שלא תוכלו גם לרכוש לעצמכם דירה במקום אחר במקום הדירה שנהרסה.

 

הכיסוי הביטוחי ניתן בדרך כלל לסכום ההפרש המתקבל, מהפחתת סכום הביטוח למבנה מערך השוק של הדירה כולל מרכיב הקרקע. הביטוח ניתן לפי התנאים המיוחדים המפורטים בפוליסה ובכפוף לנזקים ונסיבות שאינן מבוטחות כמפורט ברשימת הסייגים או החריגים לביטוח זה.

 


 

 

החמצות בביטוח ערך קרקע

 

ביטוח ערך הקרקע בבתים משותפים מוכר כבר יותר מ 20 שנה. בכל זאת קיימים עדיין מבטחים בישראל שאינם מוכנים באופן עקרוני לכלול בביטוח את ערך הקרקע של  דירות הנמצאות בבתים משותפים. דעתי היא שכתוצאה מכך יש מפסידים בלבד: חברות הביטוח שמפסידות פרמיה, סוכני הביטוח המפסידים עמלה ומבוטחים שנמנע מהם לרכוש כיסוי חיוני. אני גם בדעה, כי רצוי וחשוב לשווק ביטוח זה גם למשרדים ובתי עסק אחרים הפועלים בבתים משותפים.

 

מהו עם כן ביטוח ערך קרקע? הכוונה אינה לבטח את ערך הקרקע בכל מקרה אלא למעשה מדובר ברכישת אופציה מימונית מחברת הביטוח המיועדת למבוטחים המתגוררים בבית משותף ולא כל הדירות הנמצאות בו מבוטחות. כך, שבמקרה של הרס הבניין כולו (כתוצאה משריפה גדולה, פיצוץ, התנגשות כלי טיס או רעידת אדמה) לא יתאפשר לדיירים להקים את המבנה מחדש הואיל והתשלום שיתקבל ממבטחי הדירות המבוטחות ללא ערך הקרקע, לא יספיק לעלות רכישה של דירה חילופית ואת הבניין הניזוק אין להקים מחדש בשל היעדר מימון הנובע מחוסר כיסוי ביטוחי לכלל הדיירים, כאמור. משמעות אופציית המימון היא העברת זכויותיו של המבוטח בקרקע לידי המבטח לאחר קבלת  תגמולי הביטוח. המבוטח אינו יוצא ברווח בשל מקרה הביטוח אלא רוכש לעצמו התחייבות  מצד המבטח לרכישת זכויותיו בקרקע במקרה שלא ניתן יהיה להקים את המבנה מחדש בהתאם לנסיבות המפורטות בתנאי הפוליסה.

 

תנאי הביטוח אינם אחידים בקרב המבטחים שכן משווקים את הכיסוי. להלן תמצית הכיסוי המקובל אצל אחד המבטחים. הביטוח ניתן בדרך כלל לסכום ההפרש המתקבל, מהפחתת סכום הביטוח למבנה מערך השוק של הדירה כולל מרכיב הקרקע. הנזק המזכה בקבלת תגמולי הביטוח, לפי הכיסוי הוא, בדרך כלל, נזק ישיר למבנה הדירה בשיעור של  %75 מסכום הביטוח למבנה (לפחות) לפי קביעתו של מהנדס אזרחי רישוי. הכיסוי הביטוחי מאפשר קבלת תגמולי הביטוח בתום שישה חודשים מיום הנזק רק כאשר התקיימו כל התנאים הבאים:

 

א) לא התחילתו בכינון מבנה הדירה בתוך 6 חודשים מיום קרות הנזק בשל נסיבות אשר אינן תלויות במבוטחים, שהביאו לכך שהמבוטחים אינם יכולים לקבל היתר בניה או אישור אחר הנדרש כדין או אם  התחילתו בכינון הדירה בתוך 6 חודשים מיום הנזק, אולם לא המשיכו בו בשל מניעה על-פי דין, אשר אינה תלויה במבוטחים והמניעה נמשכה 6 חודשים רצופים לפחות. וזאת לאחר שמהנדס אזרחי רישוי קבע שניתן לבנות את הדירה מחדש באותו מקום.

 

ב) המבוטחים העבירו לחברת הביטוח בקבלת התשלום, את מלוא זכויותיכם במבנה הדירה, לרבות חלקם בקרקע עליה הוקמה הדירה כאשר הם נקיים מכל חוב, משכון, משכנתא, עיקול או זכות כלשהי של צד שלישי.

חברת הביטוח מתחייבת לשלם את מס הרכישה אם יחול על העברת הזכויות בדירה בקיזוז כל תשלום, מס או היטל, החלים עליכם על-פי דין.

 

חברת הביטוח לא תשלם אם הסיבה לאי שיקום המבנה נובעת מהעדר אמצעים כספיים למימון חלקכם בבית המשותף וכן אם לפני קרות מקרה הביטוח ניתן צו הריסה למבנה שבו ממוקמת הדירה וגם כאשר אינכם בעלי הדירה או אינכם חוכרים לדורות. אחריות המבטח מוגבלת לסכום הביטוח לכיסוי זה הנקוב ברשימת הפוליסה  (שלרוב אינו כפוף לביטוח חסר).

יש לשים לב, כי סכום הביטוח לפי כיסוי זה יובא (קרוב לודאי) בחישוב ההשתתפות העצמית לנזקי רעידת אדמה שנעשית מסכום הביטוח הכללי לרכוש. וכן חשוב להגביל את זכות המבטח לחלקו היחסי בערך הקרקע, אם לא בוטחה בערכה המלא.

 


 

 

הבעייתיות שבביטוח - ביטוח ערך הקרקע בבית משותף

 

 ביטוח ערך הקרקע בבתים משותפים הוא ביטוח חדש יחסית וטרם עמד למבחן משפטי. משיחות שאני מנהלת מדי פעם עם סוכני ביטוח למדתי, כי חלק מהסוכנים אינם מודעים בכלל לעצם קיומו של הביטוח או שהם משוכנעים, כי מדובר בביטוח סיכון ספקולטיבי (האמור להעשיר את המבוטח בעקבות נזק על ידי שיפוי מעבר לגובה הנזק שנגרם ומסיבה זו אינו בר-ביטוח). אותם סוכנים משווקים בדרך כלל פוליסות שאינן כוללות את הכיסוי.

 

אולם אני צופה מכשול דווקא ביישום הכיסוי הביטוח בשעת אמת מתוך בבחינת תנאי הביטוח כפי שהם מופיעים במרבית הפוליסות הכוללות את הכיסוי.

 

הסוכנים שמציגים את הביטוח למבוטחים מסבירים במרבית המקרים את מהות הביטוח, שהיינו השלמה למחיר הדירה במקרה שבו נהרס מבנה הבית המשותף ואינו ניתן לשיקום כאשר המבוטח שביטח את מבנה הדירה לפי ערך כינון בסכום ביטוח שאינו כולל את ערך הקרקע אינו יכול לשקם את דירתו מחד גיסא ומאידך תגמולי הביטוח בשל נזק טוטאלי למבנה אינם מספיקים לו לרכוש דירה חלופית.

 

ביטוח ערך הקרקע אמור בגדול לפתור בעיה זו. אולם, בחלק מהמקרים בהם ערך הקרקע בפועל גבוה מעל המגבלה לכיסוי המופיעה בפוליסה (בד"כ עד 100% מסכום הביטוח לפי פרק המבנה) עשוי המבוטח למצוא את עצמו עם סכום ביטוח בלתי מספיק לרכישת דירה במקום סמוך למקום מגוריו הקודם. למשל אם ערך השוק של הדירה שניזוקה כליל היה  1,200,000 ₪ וסכום הביטוח לפי פרק המבנה היה 400,000 ₪ הרי שאחריות המבטח לפי שני הפרקים גם יחד מוגבלת ל 800,000 ₪ ומבוטח נדרש להשלים מכיסו את הסכום החסר בסך 400,000 ₪. לא רק זאת אלא שבמרבית המקרים, אם לא בכולם למעט במקרה של תוכנית ביטוח אחת ויחידה (שומרה D) נדרש המבוטח לשלם פרמיה נוספת תמורת הכיסוי.

 

כאשר המבוטח יבקש לממש את הכיסוי אשר שילם תמורתו פרמיה נוספת, אפשר, כי לא יהיה מודע למגבלת סכום הביטוח לגבי הכיסוי הנוסף, אף אם סכום זה פורט ברשימת הפוליסה, כפי שהדבר קורה לעיתים. לא רק זאת אלא שהמבוטח עשוי לכלות להפתעתו, כי אחד התנאים למימוש הכיסוי לפי ההרחבה הוא העברה לידי המבטח של מלוא זכויותיו בנכס המבוטח, לרבות חלקו בקרקע עליה הוקמה הדירה כאשר הם נקיים מכל חוב, משכון, משכנתא, עיקול או זכות כלשהי של צד שלישי. להעברת מלוא זכויותיו יידרש המבוטח למסור לידי המבטח מעמד קבלת תגמולי הביטוח או בכל מועד אחר, כפי שיידרש על-ידו, ייפוי כוח בלתי חוזר וכן אישורים המעידים על תשלום כל התשלומים, המסים, וההיטלים לרבות מס שבח המקרקעין ודמי-הסכמה אם יחולו על העברת הזכויות בנכס וכן לחתום על כל מסמך אשר לדעת המבטח יש לחתום עליו, כדי להבטיח את העברת הזכויות בנכס לטובתו. המבטח ישלם אמנם את מס הרכישה אם יחול על העברת הזכויות בנכס אולם הוא רשאי לקזז מתגמולי הביטוח שישולמו למבוטח לפי הרחבה זו כל תשלום, מס או היטל, החלים על המבוטח לפי הפוליסה וגם או על-פי דין.

 

כלומר המבוטח עשוי למצוא את עצמו עומד בפני דילמה לא פשוטה, מצד אחד באפשרותו לממש את הביטוח תמורתו שילם פרמיה ממיטב כספו במשך שנים כאשר התמורה שתתקבל אינה מספיקה לרכישת דיור חלופי בסמוך למקום מגוריו משום ערך הקרקע הגבוה יחסית לעלות הבניה ולא רק זאת אלא שעליו להמחות לטובת המבטח את זכויותיו בקרקע היקרה כתנאי לקבלת השיפוי כאשר ערך הזכויות עולה על סכום השיפוי לפי ההרחבה.

 

ההצעה המעשית היא, להבהיר למבוטחים המתגוררים בבתים משותפים הבנויים על קרקע יקרה את הקף הכיסוי ולקבל ולשמור אישור בכתב, כי הכיסוי הוסבר והובן ובמקביל לפעול מול חברת הביטוח להגביל את העברת הזכויות בנכס באופן שחברת הביטוח לא תקבל מידי המבוטח נכסים בשיעור העולה על גובה השיפוי ששילמה.

 

 

 

 

 

כל זכויות התוכן שמורות לקטיה שורצמן ולהוצאת "הסעיפים הגדולים" © Copyright