קביעת סכומי ביטוח למבנים ונדל"ן - המדריך

הגדרת הרכוש המבוטח

הגדרת הרכוש המבוטח חשובה לשני נושאים:

להלן דוגמאות:

ביטוח מבנה על ידי המשכיר -  יש לעשות הבחנה בין השכרת מבנה ברמת המעטפת, כאשר השוכר עושה את כל עבודות הגמר על חשבונו ונדרש לכלול את ערכן בביטוחיו לבין המקרה שבו המבנה מושכר כמבנה גמור והשוכר עורך התאמות ברמות שונות וכולל את ערכן בביטוחיו.

ביטוח ריהוט, צמודות ומערכות מבנה - מן הראוי להגדיר ולחשב את סכומי הביטוח בעבור סעיף זה בנפרד. הואיל ועלותן של מערכות מיגן מפני אש ופריצה, מיזוג אויר, צמחית פנים וצמחית חוץ, ריהוט גינה, תשתיות, מדרכות, דרכי גישה למבנה ועוד עשויה להגדיל את סכומי הביטוח באופן ניכר מצד אחד אבל מצד שני הגדרה ברורה עשויה לחסוך ויכוחים מיותרים לאחר קרות נזק ולהבטיח פיצוי מלא לכל הפריטים הניזוקים.

לעניין זה יש לשים לב, כי בביטוח המסחרי, ערך הקרקע אינו נכלל בד"כ בביטוח משום ההסתברות הנמוכה שייגרם לה נזק מאש.

משום סכום הביטוח הגבוה והסיכון הנמוך לנזק אש שייגרם לתשתית וליסודות מבנים, נוהגים לפעמים לבטחם על בסיס נזק ראשון. תשתית המבנים כוללת לפעמים: משטחי אספלט, תעלות, גדרות, חומות, מעבירי מים, ואינסטלציה תת קרקעית ועילית.

הכוונה והאפשרות לשקם את הנזק

כאשר המבוטח יודע בוודאות, כי לא ישקם את רכושו בעקבות נזק. כמו למשל באותם מקרים בהם מדובר בנכס שנמכר ליזם המתכוון להרוס את המבנה ולבנות במקומו מבנה אחר או נסיבות נוספות.

מבוטח שאינו מתכוון לשקם את רכושו בעקבות נזק יכול לחסוך בפרמיה בביטוח המבנה לפי ערך שיפוי, דהיינו לפי ערך שוק ולא לפי ערך כינון, שהוא ביטוח בערכי הקמה מחדש.

משך הזמן שיידרש לשיקום הנזק.

קביעת משך הזמן שיידרש לשיקום הנזק חשובה לגבי שלושה נושאים:

1. הגדרת התקופה לכינון המבנה לפי סעיף ערך כינון בפוליסה.
    

2. קביעת תקופת השיפוי וסכום הביטוח לאובדן רווחים בשל הנזק למבנה.
    

3. אמדן ההפרש בעלויות בשל השינויים במדד תשומות הבניה מיום תחילת הביטוח ועד סיומו של השיקום.

עלות השיקום למבוטח הספציפי

אומדן ההוצאות הנוספות

בביטוח נדל"ן יש לשים לב גם לאומדן ההוצאות הנוספות שידרשו בשל קרות מקרה הביטוח  וגם כאן יש לשים לב לנסיבות המיוחדות של כל נכס ולא לקבוע באופן גורף אחוזים מערכו של הרכוש המבוטח.
 

כך למשל במקרה של הוצאה לפינוי הריסות, יש לקחת בחשבון את אפשרויות הגישה לנכס, המרחק מהאתר למקום שאליו יפונו ההריסות ובעיקר לנזק הרבי העשוי להיגרם בעקבות נזק. המקרה של מבנה בעל מספר קומות הבנוי על פני שטח רחב (מבנה לרוחב) אינו דומה למקרה של מבנה רב קומות (הבנוי לגובה).

האומדן להוצאות אדריכלים ומומחים אמור לקחת בחשבון את הנסיבות המיוחדות של הנכס כמו קיומן של כל התוכניות המקוריות של המבנה והאפשרות לעשות בהן שימוש במקרה של נזק וכן הדרישות החדשות של הרשויות והתקינה לעניים הקמה מחדש של מבנים מאותו סוג.