על ביטוח | ספרות ולימוד | ביטוח עסקים | ביטוחי פרט | סיכונים | סוכנים ומבטחים


                    

    ביטוח:     תכולה של עסק   מבנים ונדל"ן     בית משותף ע"י  חב' ניהול    אחריות המוצר ליזם

טיפים למבוטח  |  ניהול סיכונים לפוליסת העסק   ביטוח עסק רכוש | ביטוח אחריות של עסק |  אינטרנט ומחשבים

קביעת סכומי ביטוח למבנים ונדל"ן - המדריך

   מאת: קטיה שורצמן יועצת לניהול סיכונים

 

הפרמטרים לקביעת סכומי הביטוח
הפרמטרים לקביעת סכומי הביטוח אמורים להיות גזורים לפי כוונת המבוטח לקבל את השיפוי בעקבות מקרה ביטוח. על כן, יש ליתן את הדעת לגבי:

  1. הגדרת הרכוש המבוטח.
     

  2. הכוונה והאפשרות של המבוטח לשקם את הרכוש בעקבות נזק.
     

  3. משך הזמן שיידרש לשיקום הנזק.
     

  4. עלות השיקום למבוטח הספציפי
     

  5. אומדן המבוטח להוצאות נוספות שיהא עליו להוציא בעקבות הנזק אותן ניתן לבטח כגון הוצאות לפינוי הריסות, שכר אדריכלים ומומחים, הוצאות יישוב תביעה ועוד.

בכתבה זו להלן, נראה, כי יש לבדוק כל מקרה לגופו וזאת בשל האפשרויות השונות והצרכים השונים של כל מבוטח וכי קביעה שרירותית של סכום מסוים למ"ר (למשל 1,000$) אינה נכונה בכל מקרה ועשויה להביא לפעמים למצבים של ביטוח יתר (תשלום פרמיה מיותרת) במקרה הטוב, או חלילה לביטוח חסר (קבלת תגמולי ביטוח בסכום הנמוך מהנזק) במקרה הגרוע ובמקרה הגרוע ביותר להיעדר כיסוי בשל אי הגדרת פריטי רכוש ככלולים בביטוח.

 

 


 

הגדרת הרכוש המבוטח

 

הגדרת הרכוש המבוטח חשובה לשני נושאים:

  1. תשלום הפרמיה - בהיעדר הגדרה ברורה של הרכוש המבוטח וללא ידיעת ערכו של הרכוש המבוטח המשמש במרבית המקרים כבסיס לחישוב הפרמיה, תשלום הפרמיה יכול להיות גבוה מדי או נמוך בשל קביעה שגויה של סכומי הביטוח לרכוש.
     

  2. קבלת הפיצוי המגיע לפי הפוליסה - כאשר סכום הביטוח נמוך מערך הרכוש, עשוי המבוטח להיקלע למצב של ביטוח חסר או להיעדר ביטוח בשל אי הגדרת פריטי רכוש כמבוטחים.

להלן דוגמאות:

 

ביטוח מבנה על ידי המשכיר -  יש לעשות הבחנה בין השכרת מבנה ברמת המעטפת, כאשר השוכר עושה את כל עבודות הגמר על חשבונו ונדרש לכלול את ערכן בביטוחיו לבין המקרה שבו המבנה מושכר כמבנה גמור והשוכר עורך התאמות ברמות שונות וכולל את ערכן בביטוחיו.

 

ביטוח ריהוט, צמודות ומערכות מבנה - מן הראוי להגדיר ולחשב את סכומי הביטוח בעבור סעיף זה בנפרד. הואיל ועלותן של מערכות מיגן מפני אש ופריצה, מיזוג אויר, צמחית פנים וצמחית חוץ, ריהוט גינה, תשתיות, מדרכות, דרכי גישה למבנה ועוד עשויה להגדיל את סכומי הביטוח באופן ניכר מצד אחד אבל מצד שני הגדרה ברורה עשויה לחסוך ויכוחים מיותרים לאחר קרות נזק ולהבטיח פיצוי מלא לכל הפריטים הניזוקים.

 

לעניין זה יש לשים לב, כי בביטוח המסחרי, ערך הקרקע אינו נכלל בד"כ בביטוח משום ההסתברות הנמוכה שייגרם לה נזק מאש.

 

משום סכום הביטוח הגבוה והסיכון הנמוך לנזק אש שייגרם לתשתית וליסודות מבנים, נוהגים לפעמים לבטחם על בסיס נזק ראשון. תשתית המבנים כוללת לפעמים: משטחי אספלט, תעלות, גדרות, חומות, מעבירי מים, ואינסטלציה תת קרקעית ועילית.

 

 


 

הכוונה והאפשרות לשקם את הנזק

כאשר המבוטח יודע בוודאות, כי לא ישקם את רכושו בעקבות נזק. כמו למשל באותם מקרים בהם מדובר בנכס שנמכר ליזם המתכוון להרוס את המבנה ולבנות במקומו מבנה אחר או נסיבות נוספות.

 

מבוטח שאינו מתכוון לשקם את רכושו בעקבות נזק יכול לחסוך בפרמיה בביטוח המבנה לפי ערך שיפוי, דהיינו לפי ערך שוק ולא לפי ערך כינון, שהוא ביטוח בערכי הקמה מחדש.

 

אם המבוטח מתכוון לשקם את המבנה, אזי יש לקבוע את סכום הביטוח לפי ערך כינון, כלומר חדש במקום ישן ולכלול באופן מפורש בסכום הביטוח את העלויות הנוספות שידרשו ממנו על ידי השלטונות בעבור שיקום המבנה בעקבות נזק, הואיל וללא הגדרה מפורשת הכיסוי לפי תנאי ביט 08 בערך כינון לדרישות השלטונות מוגבל לכדי 10% מערך הנזק.

כמו כן יש לשקול את האפשרות הקיימת להצמיד את סכום הביטוח בשקלים למדד התשומות בבניה במקום למדד המחירים לצרכן.

 

 

 


משך הזמן שיידרש לשיקום הנזק.

 

קביעת משך הזמן שיידרש לשיקום הנזק חשובה לגבי שלושה נושאים:

  1. הגדרת התקופה לכינון המבנה לפי סעיף ערך כינון בפוליסה.
     

  2. קביעת תקופת השיפוי וסכום הביטוח לאובדן רווחים בשל הנזק למבנה.
     

  3. אמדן ההפרש בעלויות בשל השינויים במדד תשומות הבניה מיום תחילת הביטוח ועד סיומו של השיקום.

 

 


 

עלות השיקום למבוטח הספציפי

עלות השיקום אינה זהה למבוטחים השונים. כאשר מדובר בנדל"ן מניב, הרי שעלות השיקום בעקבות נזק ליזם (שאינה כוללת רווח יזמי) תהיה נמוכה יותר מזו של מבוטח שרכש את הנכס מהיזם.

 

על כן, סכומי הביטוח אמורים לשקף את עלות השיקום למבוטח הספציפי תוך אבחנה בין סוגי המבוטחים השונים.

 

 

 


 

 

אומדן ההוצאות הנוספות

בביטוח נדל"ן יש לשים לב גם לאומדן ההוצאות הנוספות שידרשו בשל קרות מקרה הביטוח  וגם כאן יש לשים לב לנסיבות המיוחדות של כל נכס ולא לקבוע באופן גורף אחוזים מערכו של הרכוש המבוטח.
 

כך למשל במקרה של הוצאה לפינוי הריסות, יש לקחת בחשבון את אפשרויות הגישה לנכס, המרחק מהאתר למקום שאליו יפונו ההריסות ובעיקר לנזק הרבי העשוי להיגרם בעקבות נזק. המקרה של מבנה בעל מספר קומות הבנוי על פני שטח רחב (מבנה לרוחב) אינו דומה למקרה של מבנה רב קומות (הבנוי לגובה).

 

האומדן להוצאות אדריכלים ומומחים אמור לקחת בחשבון את הנסיבות המיוחדות של הנכס כמו קיומן של כל התוכניות המקוריות של המבנה והאפשרות לעשות בהן שימוש במקרה של נזק וכן הדרישות החדשות של הרשויות והתקינה לעניים הקמה מחדש של מבנים מאותו סוג.

 

 

 


כל הזכויות שמורות לקטיה שורצמן ולהוצאת "הסעיפים הגדולים"  ©Copyright