בעשור האחרון מיזמי התחדשות עירונית תופסים תאוצה כך שניתן לראות יותר ויותר מבנים עוברים תהליך של תמ"א בין אם משובר בתוספות וחיזוקי למבנה קיים ובין אם מדובר בפרויקטים של פינוי הריסה ובינוי.

 

המשותף לפרויקטים משני הסוגים הוא הייצוג הנדרש מטעם הבעלים בנוסף לייצוג המשפטי, והוא ייצוג באמצעות נציגות הדיירים בפרויקטים להתחדשות עירונית.

 

תפקידה של נציגות הדיירים בפרויקט של התחדשות עירונית הוא לייצג את הבעלים של הדירות כלפי היועץ המשפטי שמלווה את הפרויקט, היזם, והגורמים הנוספים.

 

מדובר למעשה על נציגות מיוחדת של הבעלים שאינה קשורה לנציגות הדיירים  לעניין ניהול הבית המשותף שנבחרת באסיפה הכללית של בעלי הדירות והנכסים בבנין אחת לשנה.

 

הנציגות אמורה לפעול בתום לב ובאופן סביר תוך שמירה על האינטרסים של כל הבעלים בפרויקט.

 

נציגות הדיירים לענייני ההתחדשות העירונית נבחרת פעם אחת והיא אמורה לכהן במשך תקופה של שנים מיום ההתאגדות של הדיירים ועד לקבלת מלוא התמורה מהיזם.

 

תחילת העבודה של הנציגות היא מראשית הדרך, דהיינו כבר בשלב מינוי עורך הדין שילווה את הפרויקט ולאחר מכן בשלבי התכנון, אישור תוכניות הבנייה ותנאי ההסכם, ניהול המשא ומתן עם יזם הפרויקט, בחירת החברה הקבלנית ועוד.

 

סיום העבודה של הנציגות עשוי להימשך גם לאחר מסירת הפרויקט ככל שיהיו לבעלים טענות כנגד היזם לאחר מסירת הפרויקט כמו למשל טענות בגין פגם במבנה (למשל מרפסות קורסות, אריחי ציפוי חיצוני שנושרים וכו') וכן טענות על הפרת האחריות המקצועית כמו למשל דירות שנמסרו בשטח קטן יותר מזה שתוכנן, דירות שנבנו שלא כהלכה ועוד.

 

לאור האמור, ברור מעל לכל ספק שמדובר בסיכון שונה לחלוטים מזה של נציגות הדיירים שנבחרת לניהול השוטף של הבית המשותף.

 

 

לאור הסיכון המוגבר שנמשך כאמור על פני שנים ארוכות, הסיכון המקצועי הוא גדול לאין שיעור ורכישה של ביטוח אחריות מקצועית לנציגות בגין המכסה תביעות פוטנציאליות בשל החלטות שהתקבלו ע"י הנציגות במסגרת קידום וניהול הפרויקט, היא חשובה ואפילו חיונית.

 

אלא ש...

לפי הפרקטיקה הקיימת, השגה של ביטוח שכזה כמעט ואינו בנמצא. בעוד כל חברת ביטוח שמבטחת מבנה של בית משותף, מציעה כדבר שבשגרה ביטוח אחריות מקצועית לחברי הנציגות (ועד הבית), הרי שביטוח אחריות מקצועית לחברי ועד שמטפל בנושא ההתחדשות העירונית הוא נושא שונה לחלוטים ולגביו במרבית המקרים אם לא בכולם מקבלים סירוב מחברת הביטוח כאשר פונים אליה בבקשה לעריכת הביטוח.

 

אם כך, מה יעשה חבר נציגות שמעוניין להגן על עצמו מפני תביעות עתידיות? שמעתי על לא מעט מקרים בהם חברי נציגות התפטרו מתפקידים לאחר שלמדו וראו את היקף הסיכון שהם לוקחים על עצמם בהיעדר רשת בטחון כלכלית (ביטוחית ומשפטית) ללא הגנה כספית מפני הוצאות משפט גבוהות שתהיינה מנת חלקם ככל שתוגש נגדם תביעה בשל הפרת אחריותם המקצועית.

 

דרך נוספת שעומדת בפני חברי הנציגות ולאו דווקא כחלופה לביטוח אלא בנוסף לביטוח האחריות המקצועית ששל שיצליחו לרכוש ביטוח כזה היא התנהלות זהירה בהתייעצות עם עורך דין שמתמחה בתחום ההתחדשות העירונית.

 

ככל שמדובר על עורך דין שמוקצה לבעלים על ידי היזם (תופעה שיאנה מומלצת על ידי מומחים בתחום אבל שכיחה למדי), חשוב לקבוע בהסכם של הנציגות עם עורך הדין (גם אם אינו ממומן ע"י היזם), סעיף שפוטר את חברי הנציגות מכל אחריות כלפי היזם וכל מי שפועל מטעמו או בעבורו וכן סעיף פטור מאחריות כלפי עורך הדין ובמקביל לחייב את היזם לשפות את חברי הנציגות ככל שתוגש כנגד מי מהם בשל מעשה או מחדל של היזם ו/או מי מטעמו לרבות הקבלן וכל אחד מהמומחים שיועסקו על ידי היזם בעבור פרויקט להתחדשות עירונית.

 

כן חשוב לשים לב שבנוסף לחברי נציגות לצורך תמ"א קיימת לפעמים גם פונקציה של מארגן הבעלים שאינו בהכרח חבר נציגות הבעלים וגם לגביו מציאה של ביטוח אחריות מקצועית אינו דבר קל ולפעמים גם בלתי אפשרי ועל כן גם לגביו מן הראוי לקבוע סעיפי פטור מאחריות ושיפוי מתאימים.

 

עוד ובנוסף, חשוב לוודא שביטוחי הפרויקט וביטוחי האחריות המקצועית והמוצר של היזם והקבלן וביטוחי המומחים שמלווים את הפרויקט יכללו סיעף ויתור על תחלוף וביטוח ראשוני לטובת חברי הנציגות והמארגן, וזאת בנוסף לביטוח האחריות המקצועית שלהם ככל שניתן יהיה להשיגו.

.

 

 

---

 

2/3/2025