פייסבוק דף האתר

ביטוח בבלוג

היום :

 

ביטוח - דף הבית I

 

טיפ השבוע I

הוסיפו למועדפים I

צרו קשר I

שווי הנכס וירידת ערך

היועצת קטיה שורצמן

יועצת הביטוח קטיה שורצמן

 

פתרונות ניהול סיכונים לחברות, יזמים, קבלנים, יועצים  וסוכנים.


הרשמה לטיפים מהאתר

הרשמה לטיפים מאתר הביטוח

 

שם

דואר אלקטרוני

 

 

 

 

 

 

 

 

אין להעתיק את הכתבה, לפרסמה או לעשות בה כל שימוש אחר

 

 

 

 

תביעות ביטוח

קביעת שווי הנכס ושאלת ירידת הערך- על מה ולמה ?

מאת חיים אטקין, שמאי ביטוח ושמאי מקרקעין
 

 

חיים אטקין שמאי ביטוח ומקרקעיןהקדמת המערכת:

על אף ולמרות פסק הדין המהפכני שניתן בשנת 1994 ברע"א 3577/93 מוריאנו נגד הפניקס, הרי שבכל הקשור בנזקי רכוש שאינו רכב, עדיין ניתן למצוא לא מעט שמאי ביטוח וביניהם גם שמאי ביטוח המחזיקים בתואר שמאי מקרקעין אולם ממעטים במתן שומות נדלן, הטוענים, כי בביטוח רכוש לאחר כינון הנזק, אין לדבר על נושא ירידת ערך לאחר שיקום הנזק במלואו.

 

חיים אטקין, שמאי ביטוח ושמאי מקרקעין, העוסק בפרקטיקה היומיומית במשרדו גם במתן שומות נדל"ן, סובר אחרת. לפי אטקין, גם שיקום מלא של נזק עדיין כרוך בירידת ערך של נדל"ן בשל הנזק שנגרם לנכס.

 

אטקין מביא פסקי דין התומכים בדעתו והאתר שמח וגאה לארח.

 

כללי:

שווי נכס מגלם את סך כל התועלות וההנאות ממנו וככל שרשימת התועלות גדולה יותר, גדל גם ערכו של הנכס.

 

התועלת וההנאה יכולים  להיות פיזיים ממשיים ומוחשיים כאלה שאפשר ממש למדוד ולכמת, כמו שטח, קומה, מעלית, חניה פרטית מקורה, מחסן, מספר חדרים, כיווני אוויר ועוד...

 

התועלת וההנאה יכולה להיות גם תועלת כלכלית - הכנסה של כסף. מקור ליצירת מזומנים, למשל הכנסה משכר דירה או מפעילות עסקית מוצלחת במיוחד והדוגמאות לכך רבות החל בתחנת תדלוק עבור דרך קיוסק במקום מוצלח במיוחד או בית אבות בית מלון, נכס נדלני ששוויו קשור קשר הדוק עם ההכנסה שהוא מיוצר ושוויו של הנכס מושפע מהכנסה זו. התועלות וההנאות יכולות להיות ויזואליים, שירותים או פסיכולוגים כמו נוף יפה, סגנון בנייה מיוחד, מוסדות חינוך מפותחים ומתקדמים, שירותים מוניציפאליים איכותיים, רווחת התושב, שכנים טובים נעימים ומתחשבים, איכות האוויר ואיכות סביבה גבוהים, לצד שרותי רפואה ותחבורה טובים זמינים ומתקדמים או מגורים בקרבת קווי מתח או אנטנות סלולאריות או מוקדי קרינה אחרים, או מטרדים ומפגעים אחרים כמו ריחות, רעש וכדומה כשחשוב לזכור ששינוי טעמים משפיעים על השווי שכן מה שנחשב אתמול והיה IN יכול להיות מחר OUT ולהיפך וזו הסיבה שאנו מזהים אזורים שנחשבו בעבר כמוקצים הופכים לטרנדיים.

 

ההנאות והתועלות יכולים להיות גם מדומים כמו לגור בשכנות לאישיות רמת דרג או בשכנות לידוען, שחקן או דוגמנית מהממת או כוכבת מה שמעלה את השווי, או חלילה נכס שאירע בו טרגדיה, אסון,  או נזק, אז השווי בעיני הבריות נפגע והנכס הופך לא עלינו ל"נחס" וככזה שקשה להשכיר או למכור והוא נמצא על המדף זמן ארוך וממושך.

 

כל אלו משפיעים על מידת ההנאה ועל גמירות הדעת בעסקה ואגב כך גם על הנכונות לשלם תמורת ההנאות, על התמורה והתקבול שמוכן פלוני לשלם תמורת כל ההנאות או להבדיל כל המגרעות.

 

פסקי דין רבים דנים בסוגית ירידת הערך ומנתחים נושא זה ניתוח מעניין והם דנים בתוצאות של  שלילת הנאה מנכס הפוגעת בשוויו, אפילו פגיעה פסיכולוגית בהקשר עם השווי.

 

פסק דינו של בית המשפט העליון הפניקס נ.מוריאנו 3577/93, פסק דין העוסק אומנם בסוגיית ירידת ערך רכב אך ניתן ללמוד ממנו, ובו נקבע כי:

  

"ערך השוק של נכס נגזר מתפיסת הבריות את תועלתו עבורם, את שלמותו החזותית ואף האסטטיות שבו"   (ההדגשות שלי ח.א)

 

בית משפט השלום חיפה א 012158/00 ירידת ערך פסיכולוגית

 

"צודק שטרן כי יש לפצותו בגין ירידת ערך אותה ניתן להגדירה כ"ירידת ערך פסיכולוגית". גם בהנחה שהתיקון יבוצע כהלכה, ואת זאת אין לדעת כי לא הוגשו ראיות ביחס לטיב התיקון, עלול הפגם ביסודות הבניין להשפיע על שווי הדירה. בשונה מליקויים בריצוף או בצבע שתיקונם אינו שונה מעבודות תחזוקת ושיפוץ המבנה המבוצעות תדיר בבתים רבים שבדרך כלל מביאות לעליה בערכו (כפי שאף סבר שטרן שעה שראה את ה"שיפוץ" בדירה וברכוש המשותף), הרי שמשמעותו של פגם קונסטרוקטיבי שונה.

 

 קונה בכוח עלול להירתע מלרכוש את הדירה בכלל או במחיר המוצע בפרט שהרי תמיד יקנן בלבו החשש פן ישפיע ליקוי העבר על יציבות הבניין. אין גם לשלול אפשרות שבעת שהדירה תוצע למכירה יידרש שטרן להזמין חוות דעת של מומחה או לממן חוות דעת כזו לרוכש בכח לבדיקת מצבה של הדירה. "

 

לעניין ירידת ערך "פסיכולוגי" ראה ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' נ ג ד, תק-על 94(2), 674 [1994]. "

 

בפס"ד ע"א 2016/00 בבית משפט העליון כתבה, בין היתר, השופטת מ' נאור בהחלטתה :

 

"נכס פגוע ומתוקן שווה פחות מנכס חדש שלא נפגע. יש כמובן תיקונים שמחזירים את הנכס למצבו הראשוני כאילו היה חדש, אולם, ראשית המדובר על כאילו, ושנית, לא תמיד הדבר אפשרי. פסלון שנשבר והודבק שווה פחות מפסלון שלם.

 

ייתכן שהביטוי המוחשי לנזק יבוא לידי ביטוי רק בעתיד, אך הנזק עצמו כבר נגרם. הוא בר כימות בשקלים ואגורות".

 

עוד נכתב בפס"ד כי קיימת ירידת ערך אובייקטיבית אשר מהווה את עלות התיקונים, וקיימת ירידת ערך סובייקטיבית אשר מהווה את ירידת ערך הנכס מעבר לכרסום שאותו יוכל להוכיח בראיות קרי ירידת ערך "פסיכולוגית".

 

בפס"ד א' 002543/00 של בית משפט השלום ב"ש בפני כבוד השופט אריאל ואגו  נכתב:

 

"לביטוי "ירידת ערך" שתי משמעויות. האחת, ירידת ערך ממשית, הבאה לפצות על ירידת ערך או אובדן רכוש בהווה והיא חדלה להתקיים עם ביצוע התיקון. השנייה, ירידת ערך פסיכולוגית, ששורשיה נעוצים בחשש או ברתיעה, המובנים מאליהם, של כל קונה מרצון, מלרכוש בית שעבר תיקון רציני, והיא באה לפצות על אובדן ההנאות שהיו עתידות לצמוח מהרכוש בעתיד. אף ירידת ערך מהסוג השני היא ברת פיצוי."

 

אופיו של המקום והעובדה כי מדובר ביישוב קטן יחסית, מעצימה לעיתים את הפגיעה בשווי הנכס ואת גובה ושיעור ירידת הערך שכן מידע שכזה הופך לנחלת הכלל.

 

הרוכש הפוטנציאלי שיבוא מתוך שכונה קטנה או מקרב שכנים או מקורבים המתגוררים במקום ידיר רגליו מהנכס במקרה הרע ובמקרה הטוב התמורה שיאות לשלם תמורתו תקטן משמעותית.

 

ההנחה היא כי כל המידע ברור וגלוי לכל והמוכר, חייב בגילוי נאות.

 

בעידן בו אנו חיים היום, הפסקנו להילחם על חיינו ואנו נלחמים על איכות חיינו והדבר בא לידי ביטוי במחירי נכסי המגורים שכבר מזמן עברו את המבחן של השגת "קורת הגג" והפשרות שאנשים היו מוכנים פעם לעשות, נעלמים להם.

 

תקינה שמאית:

אם נעיין בתקינה השמאית, בפרקי חוות הדעת שהוציא השמאי הממשלתי הראשי של מדינת ישראל והוועדה לתקינה שמאית, בתקן מס' 1 שייעודו הגדרת "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין לסוגיהן"   נמצא שבסעיף 5.9 כלול הצורך בדיווח וסקירת מצבו של הנכס, מידע בעל חשיבות המשפיע על השווי:

 

האמור מעיד כי בעיות נזקים ואירועי עבר שאירעו בנכס הם בעלי חשיבות ומשמעות והשפעה על השווי:

 

"5.9. הסטוריה של הנכס, שומות ועסקאות הסמוכות למועד הקובע

הסטוריה של הנכס:

 

ריכוז ארועים חשובים בחיי הנכס כפי שעולים מעיון במסמכי תיק הבניין ו/או ממקור אחר.

 

לדוגמא: מועד קבלת טופס איכלוס (טופס 4), מועד מתן תעודת גמר, שימושים חורגים בעבר, צווי הריסה, דו"חות פיקוח, שריפה, הצפה וכיו"ב."

 

פסקי הדין הרבים הדנים בסוגית ירידת הערך ומנתחים נושא זה ניתוח מעניין והם דנים בתוצאות של  שלילת הנאה מנכס הפוגעת בשוויו, אפילו פגיעה פסיכולוגית בהקשר עם השווי.

 

  

כל זכויות התוכן שמורות לקטיה שורצמן ולהוצאת "הסעיפים הגדולים" © Copyright