פייסבוק דף האתר

ביטוח בבלוג

היום :

 

ביטוח - דף הבית I

 

טיפ השבוע I

הוסיפו למועדפים I

צרו קשר I

סכום ביטוח לערך חליף

היועצת קטיה שורצמן

יועצת הביטוח קטיה שורצמן

 

פתרונות ניהול סיכונים לחברות, יזמים, קבלנים, יועצים  וסוכנים.


הרשמה לטיפים מהאתר

הרשמה לטיפים מאתר הביטוח

 

שם

דואר אלקטרוני

 

 

 

 

 

 

 

 

אין להעתיק את הכתבה, לפרסמה או לעשות בה כל שימוש אחר

 

 

 

 

תביעות ביטוח

כיצד נכון לקבוע סכום ביטוח לערך חליף למבנה?

מאת חיים אטקין, שמאי ביטוח ושמאי מקרקעין
 

 

חיים אטקין שמאי ביטוח ומקרקעיןמאמר זה נולד בשל הצורך שהתעורר נוכח הביקוש לפוליסות ביטוח דירות על בסיס שווי קפיטאלי - שווי הדירה – או מה שמכונה  "דירה חליפית",  בניגוד לביטוח המסורתי שחל על בסיס "עלות בנייה" בלבד, כמקובל היום עד כה.

 

בעקבות "מבול" הפניות למשרדנו, בבקשת עזרה לעריכת תחשיבים לצורך קביעת "סכום הביטוח" לדירה, על בסיס שווי הדירה, וזאת לצורך עריכת פוליסת ביטוח המבטחת את מלוא שווי הדירה, או פוליסות המבטחות את "שווי הקרקע", שקדנו על הכנת מאמר זה כדי לתת כלי עזר ראשוני בסיסי לעוסקים במלאכה. רעידת האדמה שהורגשה ביום 1.4.2011 היא "קריאת השכמה" נוספת לעריכת ביטוח דירות ובתי מגורים בארץ, והיא מצטרפת למבול התקשורתי והאירועים בעולם המעלים את המודעות לסיכון רעידת האדמה,מודעות אשר הולידה את הביקוש לביטוח בכלל וביטוח על בסיס שווי הנכס בפרט, מה שיאפשר לכאורה, למי שדירתו חרבה, לרכוש דירה אחרת תחת זו שהוכרה כ"אובדן מוחלט", בהתאם לתנאי הפוליסה ורק לאחר שיעביר את זכויותיו בנכס למבטח.

 

ביטוח זה ורלוונטי רק לבנייה רוויה1  במקרים בהם מי שביטח את דירתו אינו יכול לשקמה או לבנותה מחדש, מאחר ושכניו לא ביטחו את דירתם, והם נותרו חסרי מקורות מימון, הופך השיקום, למי שכן רכש ביטוח, בלתי אפשרי.

 

מוצר ביטוח שווי הדירה, המשווק בצורות ובתנאים שונים, על ידי חלק מחברות הביטוח, הוא ביטוח שייתן למבוטח את שווי דירתו2 או את שווי עלות הבנייה בתוספת שווי הקרקע,  וזה ירכוש אחרת תחת זו שנהרסה. תנאי הפוליסות, של מבטחות שניאותו להציע ביטוח שכזה שונים3. חלקם בעייתיים ולא אדון בהם במאמר קצר זה הגם שעניין זה אינו פשוט כלל מכמה טעמים והבולט שבהם, האם תהיה בכלל בנמצא  דירה שיוכל המבוטח לרכוש? ולכשיתעורר הביקוש הרב בעקבות אירוע רעידת אדמה, מה יקרה למחיר? לשוק הנדל"ן? לכלכלה?

 

מה דין כל ההוצאות הנובעות ממכירת נכס ( מס שבח והיטל השבחה.

 

שאלות רבות בלתי פתורות נותרות ללא מענה וגם אין להן פתרון ביטוחי בוודאי לא באופן קביעת "סכום הביטוח" הרי שווי הדירה הוא נכון ליום עריכת הביטוח.

 

וכבר אמרנו, ביטוח זה רלוונטי רק בבנייה רוויה 1.

­­­­­____________

1 בנייה צפופה של בנייני מגורים. בתי דירות בבנייני מגורים משותפים מעל קומה אחת. דירות בבתים משותפים.

2 תחשיב שווי נכס בגישת העלות כולל לא רק את עלויות הבנייה וערך הקרקע, אלא גם רווח יזמי ועלויות  נוספות כמו אגרות בנייה, הוצאות תכנון פיקוח והוצאות אחרות.

3 במאמר לא אתייחס לניתוח הפוליסות הקיימות היום בשוק עד כה נהגו המבטחות להכפיל את שטח הדירה ברוטו, בעלות בניה למ"ר 4, בהתאם למיקום, סוג המבנה וסטנדרט הבנייה. שווי הקרקע לא בא כלל לידי ביטוי. 

במגזר היהודי העירוני בבנייה רוויה, מקובל מכפלות של עלות בנייה בטווח של החל מ- 3,000 ₪ ועד 15,000 ₪ למ"ר, הכול בהתאם למיקום הגיאוגרפי והטופוגרפי של הנכס בשקלול גורמים אחרים כמו סטנדרט הבנייה, בעיות גישה ונגישות, שינוע ועוד גורמים אחרים המשפיעים על עלות הבנייה.

 

במגזר הערבי עלויות הבנייה נמוכות משמעותית מאלו שבמגזר היהודי.

במגזר הכפרי ובישובים בהם קיימת בנייה צמודת קרקע, שונה הדבר, הגם שאלו אינם זקוקים כלל לביטוח נכס על פי שווי הנכס, שכן היה והמבנה ייהרס בנייתו מחדש אינה מותנית או תלויה בשכנים ובביטוח שרכשו או לא.

 

בעת "ביטוח על פי שווי הנכס" מתעורר הצורך "להוסיף" את שווי הקרקע לעלויות הבנייה וזאת על מנת לקבוע סכום ביטוח נאות לנכס – סכום ביטוח שישקף את שווי הנכס או בשפה המקצועית את שווי הזכויות בנכס, ממוכר ברצון לקונה ברצון.

 

וכיצד נדע? כיצד נערוך שומה לכל דירה?

 

כל בר ביביי יודע ששווייה של קרקע ליחידת דיור משתנה בהתאם לאזורים בארץ.  באזורי הביקוש מרכיב שווי הקרקע מגיע לכדי 50-60% משווי הדירה, ובפריפריה הוא מהווה רק  10-25% משווי הנכס ובמקומות אחרים אף פחות מכך.

 

כלל ידוע הוא גם כי שתי דירות באותו בניין, אפילו היו באותה קומה ממש, שוויין שונה שכן השווי מושפע מגורמי שווי רבים כ"כ המכונים בפינו "מקדמי שווי".  די שהאחת פונה לפארק והשנייה לעבר כביש סואן כדי ששוויין יהיה שונה אפילו בעשרות אחוזים.

 

גורמי השווי ומקדמי השווי5 הם רבים כ"כ והמשתנים הם מיוחדים כ"כ, עד שאלו מחייבים ביקור בנכס וברור פרטני של כל אחד מהמשתנים שכן שוק הדירות הנו שוק הטרוגני מאד והשונות כמעט אין סופית. גורמי השווי או "מקדמי השווי" והם  "לחם חוקו" של שמאי המקרקעין.

 

______________

 4 עלות הבנייה למ"ר משתנה ואיננה קבועה והיא מושפעת מגורמים רבים

 

5 סוג הבעלות, מספר הבעלים, המצב הסטטוטורי, קיומן של זכויות בנייה נוספות, התכניות החלות על החלקה,  מיקום, ייעוד, שטח, גובה, קומה, נוף, כיווני אוויר, מעלית,חנייה, רעש, גיל המבנה,תשתיות, תעסוקה, תחבורה, חינוך, שירותים מוניציפאליים, פרטיות, שכנים, צפיפות, ממ"ד, מרפסת, מקלט, אופנה, מבנה לשימור, איכות  סביבה, זיהום אוויר,תוחלת החיים ביישוב, מחלות סרטן, קרינה, אנטנות סלולאריות, קווי מתח, ההשקעות הקיימות בנכס, ההשקעות הנדרשות בנכס, בלאי תכנוני, סוג המבנה וחומרי הבנייה, מקיום טופוגרפי וגיאוגרפי, ועוד גורמי שווי ומקדמי שווי אחרים.

 

פטור בלא כלום לא אוכל ולכן אספתי מספר כללים לצד כלים שיאפשרו קביעה ראשונית בלבד  ואלו רוכזו במסמך זה לצד מפה עם טווחי שווי לפי מ"ר שיקלו על עריכת התחשיב הבסיסי הראשוני.

 

את התחשיבים יש לערוך לפי הכפלת שטח הדירה ברוטו ( כולל ש"ש ממ"ד חנייה מחסן וחלק יחסי ברכוש המשותף ).באם שטח הדירה בבחינת "נעלם" להלן מפתח תחשיב שיקל על מציאת מכפיל "שטח הדירה ברוטו" , לפי מספר החדרים. ( חדר =25  מ"ר )

 

מס' החדרים

שטח הדירה במ"ר

1

25

2

50

3

75

4

100

5

125

6

150

 

לדוגמה:דירת 2 חדרים שטחה 50 מ"ר

 

מפתח כללי של התאמות / מקדמי שווי נוספים שיש לקחת בחשבון ולהוסיף לשווי הבסיסי

 

מהות ההשבחה

מקדם השווי

שטח מישורי

1

שטח גבעי

1.1

שטח הררי

1.3

גובה

1.1

קומה גבוה

1.2

נוף

1.3

3 כיווני אוויר

1.1

מעלית

1.1

חנייה

1.1

שקט

1.1

דירה חדשה

1.2

תשתיות

1.1

מיעוט דיירים

1.1

ממ"ד

1.1

מרפסת

1.1

מחסן

1.1

מבנה לשימור

1.3

תכנון מיוחד

1.2

נכס מושקע

1.2

בנייה ירוקה

1.1

נכס מיוחד או נדיר

1.5

 

טווח שווי הנכסים בבנייה רוויה בלבד. המחירים באלפי ₪ 2

 

מפת ישראל לפי אתרים

 

_______________

2 ישנם אזורים בארץ בהם שווי הנכס נמוך מעלות הבניה. במקרים אלו יש לבטח ע"פ עלות הבנייה.

  

כל זכויות התוכן שמורות למחבר © Copyright